PARCEIROS DA REDE IMOBILIÁRIA DO LITORAL

CORRETORES E IMOBILIÁRIAS NA MIRA DA LEI

     Pequena alteração introduzida há cerca de um mês no novo Código Civil continua passando completamente desapercebida pela absoluta maioria dos corretores e imobiliárias, conquanto o novo texto legal seja de altíssima relevância para esse ramo de prestadores de serviços.

     Observe-se que quando o CC de 2002 entrou em vigor, surgiram várias regras disciplinando o contrato de corretagem, aplicáveis, por óbvio, ao mercado imobiliário. Dentre elas, estava a contida no art. 723, que dispunha que o corretor era obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, além de prestar ao cliente, de forma espontânea, todas as informações sobre o andamento do negócio. 

         Também determinava que, sob pena de responder por perdas e danos, o corretor deveria prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

       No dia 19 de maio de 2010, a Lei nº 12.236 fez uma mudança pontual naquele artigo, dando inclusive a impressão de ter dito a mesma coisa com outras palavras: “O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.” E no seu parágrafo único: “Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”

Quase igual, não? Sim, quase. 

        No entanto, como a boa técnica legislativa impede a troca de seis por meia dúzia, percebe-se que, sutilmente, foi introduzida a obrigatoriedade do corretor investigar e informar as partes sobre todas e quaisquer circunstâncias que digam respeito à segurança ou ao risco da transação, sob pena de responder por perdas e danos.

       E isso foi feito porque o texto revogado já vinha provocando interpretações dúbias, na medida em que, para alguns, dava a entender que o corretor só seria responsabilizado se não respondesse com exatidão a questões previamente levantadas pelas partes.

Nota-se, portanto, que o legislador federal fez tal alteração no artigo 723 do Código Civil com o claro objetivo de atribuir maiores atribuições ao corretor, de sorte que sua responsabilidade passou a ser objetiva; ou seja, seu dever de indenizar encontra amparo no risco que o exercício de sua atividade causa a outros, em função do proveito econômico daí resultante. É que, conforme a melhor doutrina, a parte que explora determinado ramo da economia, auferindo lucros desta atividade – no caso, os corretores de imóveis e as imobiliárias – deve, da mesma forma, suportar os riscos de danos a terceiros.

       Para finalizar, algumas provocações objetivando despertar a atenção dos desavisados: O comprador é mau pagador? O inquilino está negativado no SPC? O alienante tem algum protesto ou ação judicial em andamento contra si? A incorporação foi registrada? A publicidade está de acordo com o que consta no registro imobiliário? A locação ficou bem garantida? Apenas poucas questões dentre dezenas que podem originar volumosas perdas e danos….

CARLOS ALCEU MACHADO

Advogado pós-graduado em Direito Imobiliário, Consultor, Palestrante e Coach Para o Mercado de Imóveis

LINK PATROCINADO OU BUSCA ORGÂNICA – QUAL OPTAR?

Primeiramente é preciso ter em mente que busca orgânica e links patrocinados são coisas completamente diferentes e não se complementam. 

A busca orgânica é uma busca baseada em resultados por relevância de conteúdo para o termo de pesquisa. Os links patrocinados são anúncios publicitários de produtos e serviços. Portanto, completamente diferentes em termos semânticos.

Claro que uma estratégia de marketing digital pode envolver os dois tipos, mas isto vai depender de alguns fatores, como veremos a seguir.

“Criei um site e agora vou investir na publicidade dele na internet”. Ótimo! Se criou um site sem pensar antecipadamente em SEO, agora é o momento de investir em publicidade com links pagos, já que não houve um projeto Web antecipadamente concebido.

Se, ao fazer o projeto, a pessoa dona do site tivesse pensado em SEO, fatalmente não se faria esse questionamento, faria as coisas de acordo com a ordem natural de como deve ser qualquer projeto: montar a infraestrutura e depois construir o projeto. É como construir uma casa: sem a fundação, é impossível que uma casa consiga se manter erguida.

É mais ou menos como fazem muitas prefeituras brasileiras: primeiramente asfaltam a rua, depois resolvem quebrar para colocar o encanamento de esgoto.

Bom, se você agiu assim, não se preocupe, faz parte de quase a totalidade dos sites feitos no Brasil e no mundo, não difere em nada de ninguém. Até mesmo grandes empresas não levam em consideração a estratégia Web ao conceberem seus sites. Primeiro elas contratam um Webdesigner, depois se dão conta de que é necessário ter presença digital. Mas o site já está pronto e muitas vezes o Webdesigner o fez em Flash, com animações maravilhosas, mas que do ponto de vista dos sistemas de busca, são absolutamente inócuos.

Este é o momento de usar links patrocinados. Afinal de contas, qual é a empresa que não quer estar presente na mente das pessoas, principalmente sendo a internet, hoje, um grande, senão o maior, meio de comunicação de massa? Claro! A empresa tem que ter presença digital. Tem, ainda, que criar algum tipo de estratégia de penetração em mídias sociais. Aí, depois do site no ar prontinho com todas aquelas luzinhas piscantes, resolve contratar um profissional de marketing digital.

Não, essa estratégia não é a mesma das prefeituras: a de asfaltar e depois quebrar tudo para colocar a rede de esgotos. Claro que não! Qualquer semelhança é mera coincidência.

Para uma pequena empresa é normal que isto aconteça, até porque um pequeno empresário, que já tem que se preocupar com a sobrevivência da sua empresa, ainda tenha que se preocupar com estratégias de marketing on-line. Mas para a grande empresa, que possui analistas de marketing em seus quadros, é impossível imaginar que um profissional dessa área não saiba nada sobre marketing digital.

Para desgraça geral da nação, existem profissionais assim aos montes. Pior que há os que desconhecem completamente o potencial da Web. Isto não é uma crítica, é uma constatação.

Há profissionais de marketing que não sabem absolutamente nada de finanças, assim como há os que não sabem absolutamente nada de Web. Se alguém perguntar o que é um ROI, por exemplo, alguns nunca nem ouviram falar. É só fazer um teste. ROI existe tanto em finanças quanto na internet.

SEO OU LINKS PATROCINADOS?

Bom, até aqui já foi dito que a estratégia on-line depende de vários fatores, o primeiro deles é a presença on-line. Mas se se deseja vender produtos, a estratégia mais acertada a se escolher, de imediato, são os links patrocinados.

Os links patrocinados são imediatistas, ou seja, uma vez feito o anúncio, é imediatamente publicado e já se pode contar com uma presença, ainda que discreta, na internet.

Discreta porque 65% das pessoas não clicam jamais em links patrocinados e é óbvio: a pessoa que está vendo aquele anúncio sabe que se trata de uma publicidade paga. Ao contrário da busca orgânica, que trabalha a imagem institucional da empresa, os links patrocinados são apenas anúncios publicitários, não se trata de marketing digital.

Marketing digital é ter presença on-line, é trabalhar a imagem institucional da empresa, quer seja para vender produtos, quer seja apenas para construir uma reputação da empresa junto a determinado nicho de negócios.

O SEO, ou Search Engine Optimization, ou simplesmente otimização de site para nós brasileiros, é um processo no qual se trabalha tanto a imagem institucional quanto a venda de produtos. Claro que é um processo de médio e longo prazos, mas se formos considerar o que diz Collins em “Feitas para Durar” (livro altamente recomendado), as empresas que vão prosperar são aquelas que investem em sua imagem junto ao seu mercado, vencendo pela marca, pela percepção de qualidade, não pelo imediatismo. Já sabemos que a estratégia SEO é, sem nenhuma dúvida, a melhor opção.

UMA COISA SE LIGA À OUTRA?

Links patrocinados se ligam à busca orgânica? Depende! Se tivermos, por exemplo, um site institucional altamente otimizado e na primeira página, para a sua categoria, dos sistemas de busca e tivermos anúncios complementares de seus produtos, uma coisa se relaciona à outra. Por exemplo: posso ter um site de imobiliária e os imóveis sendo ofertados em links patrocinados.

Neste caso “eu me fiz encontrar” de duas formas: uma quando se procura uma imobiliária para determinada região de abrangência e outra quando eu procuro um imóvel específico na área de abrangência.

Mas a imobiliária pode ter os imóveis também otimizados para estarem todos na primeira página do Google? Claro que sim e deve-se fazer exatamente isto! Até porque existe uma coisa chamada Long Tail, onde se trabalha não somente o site da imobiliária, mas também os anúncios dos imóveis e com um detalhe interessante: quanto maior for o termo de busca, maior será a facilidade de colocar esse determinado imóvel na primeira página do Google.

Vamos exemplificar: imaginemos uma imobiliária na Vila Santa Clara, em São Paulo. A pessoa que deseja procurar uma imobiliária nesse bairro vai simplesmente digitar “ imobiliária na Vila Santa Clara” na busca do Google. Esse site tem que estar, obrigatoriamente, na primeira página e, preferencialmente, entre os primeiros. Esse é o papel da otimização. Mas se uma pessoa digitar “apartamento de dois dormitórios na Vila Santa Clara”, esse imóvel também tem que aparecer na primeira página, preferencialmente nas primeiras posições, senão a primeira posição. Ora, temos uma oração com sete palavras. Se um otimizador não conseguir colocar isso na primeira página do Google, o que é bem simples dada a extensão da oração, é melhor que procure outra coisa para fazer. E isto nem é uma otimização, propriamente dita, é o Long Tail.

Algumas pessoas acreditam, e até vendem a idéia, de que pelo fato de conseguirem colocar algo na primeira página do Google com uma frase de seis ou sete palavras, que é otimização. Ora, para isto nem precisa ser expert, basta colocar algum conteúdo único e um título extenso. Com certeza vai aparecer na primeira página, senão na primeira posição.

Note-se que uma oração com sete palavras é muito diferente de uma oração com um termo único, como “imóveis”, por exemplo, que é muito mais genérico e concorrido. Neste caso, e somente neste caso, pode-se usar links patrocinados para esta categoria. Mas se for uma imobiliária em Peruíbe, por exemplo, para quê fazer links patrocinados para um site institucional? Tudo bem que um link patrocinado não custa mais que R$ 0,20 por clique para esse tipo de anúncio, mas e a imagem institucional?

Estamos falando de marketing digital, não de simples anúncios. Anunciar, qualquer um anuncia, até mesmo quem não é corretor de imóveis. Mas uma imobiliária tem que trabalhar sua imagem institucional, até porque, como foi dito, as empresas que vão permanecer no mercado são aquelas que investem em sua imagem institucional.

Pense num comercial da Nike, por exemplo. Eles anunciam um tênis em oferta ou fazem comerciais altamente interessantes e “engajados” com seu público-alvo? 

A Nike trabalha muito o emocional. Essa estratégia foi a que a tornou a líder mundial na fabricação de tênis. Tudo bem que há quem odeie a Nike e que a questione por seus meios produtivos, como há quem critique tudo. Mas não se pode negar que em termos de marketing é uma empresa a ser seguida, assim como muitas outras empresas americanas que dão show de marketing e são as líderes mundiais em suas respectivas categorias.

Esse assunto termina aqui? Claro que não! Daria para escrever um livro sobre isso. Este artigo é só um aperitivo e para fazer pensar.

Fonte: Publicidade Digital

RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS OU DA IMOBILIÁRIA?

O artigo 723 do Código Civil diz que “o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência”. 

Assim, tanto o corretor como a imobiliária, precisam verificar se a documentação está em ordem e também, na elaboração do contrato, devem fazer constar prazo suficiente para apresentação dos documentos, porque há casos em que há necessidade de mais tempo para regularização de algum deles como, por exemplo, na hipótese de registro de formal de partilha.

O Tribunal de Justiça, em vários julgados, entende que, se não forem tomadas essas precauções, existe a responsabilidade solidária entre a imobiliária e os promitentes vendedores. Tem ela que saber analisar a documentação, sendo uma das razões da intermediação.

Normalmente, na hipótese de análise insatisfatória dos documentos e que venha a ocasionar prejuízo ao comprador, as decisões dos tribunais são no sentido de que a imobiliária seja condenada a restituir aos compradores a quantia que recebeu a título de comissão na intermediação, corrigida monetariamente a partir do recebimento, com juros moratórios de 1% ao mês a contar da citação, além de custas e honorários advocatícios.

Como exemplo, temos o acórdão proferido na Apelação nº 990.10.282004-1 da 3ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo: “É inegável que a venda de imóvel em situação irregular acarreta a responsabilidade solidária da imobiliária que fez a intermediação do contrato, na condição de prestadora de serviços que não apresentaram resultados satisfatórios”.

A decisão acima cita trecho do livro “Compromisso de Compra e Venda”, 4ª edição, Editora Malheiros, página 262, de José Osório de Azevedo: “Se o compromisso resulta da prática de um ato ilícito, como ocorre nas incorporações irregulares, sem registro, incide a responsabilidade de todos aqueles que contribuíram para o dano, inclusive o intermediário ou o corretor do negócio”.

É aplicável, também, o Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990, artigo 14: “O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos”.

A Lei 6.530 de 12 de maio de 1978, que regulamenta a profissão de corretor de imóveis, no artigo 20, determina que, no caso de anúncio de imóvel loteado ou em condomínio, deve ser mencionado o número do registro do loteamento ou da incorporação no registro de imóveis. O não atendimento a essa norma constitui infração disciplinar.

Fonte: www.administradores.com.br, por Daphnis Citti de Lauro - advogado

O MERCADO IMOBILIÁRIO TOMA CONTA DA INTERNET

MAIS DE 60 MILHÕES DE BRASILEIROS PASSAM PELO MENOS 25 HORAS POR MÊS CONECTADOS À INTERNET E ÀS REDES SOCIAIS. NA CIDADE DE SÃO PAULO, 49% DAS PESSOAS USAM O MEIO VIRTUAL PARA PROCURAR POR IMÓVEIS. 

O mercado imobiliário está em franco crescimento no Brasil e uma das ferramentas que vem tomando parte nesse aumento no faturamento do setor é a internet.

Diversas imobiliárias e construtoras encontraram no meio virtual uma possibilidade de ampliar os contatos e divulgação dos imóveis em lançamento, venda e locação.

E não apenas utilizando os recursos do marketing digital, mas também através dos canais de interação, o mercado passou a desenvolver sua comunicação diretamente com o público de forma mais eficaz.

Isso porquê, segundo informações cedidas pela F/Nazca, mais de 60 milhões de brasileiros passam pelo menos 25 horas por mês conectados à internet e as redes sociais dominam boa parte desse tempo.

As plataformas móveis também potencializam essa participação, visto que 68% das pessoas que utilizam celulares, iPhones ou Smartphones conectam a internet pelo aparelho. Assim, a internet sai na frente como principal ferramenta de busca por imóveis, deixando os classificados dos jornais em segundo plano. Só na cidade de São Paulo, 49% das pessoas usam o meio virtual para procurar imóveis.

Entre as vantagens de atuar na internet, as empresas do ramo aumentam suas expectativas de venda através de email marketing digital e divulgação de lançamentos nas mídias sociais. Importante lembrar que o público se diferencia bastante de acordo com o tipo de empreendimento oferecido.

Para garantir que sua comunicação será realmente feita com o público alvo, portanto, é fundamental fazer uma análise identificando qual é o perfil do seu consumidor na rede, como ele utiliza os canais e de que forma prefere interagir na busca do seu imóvel.

Aqui, o trabalho de relacionamento ganha corpo nas estratégias de marketing online desenvolvidas junto as redes sociais. O conteúdo é sempre um dos pontos principais, mas no caso do mercado imobiliário, também é preciso estar atento às constantes manifestações públicas virtuais sobre a empresa, as construções e os serviços que cada uma oferece.

Se você faz parte deste segmento, um dos elementos mais importantes para o planejamento das ações de marketing digital é realizar o monitoramento da sua marca e da opinião do público.

Só assim você saberá como os projetos estão sendo recebidos, se há realmente retorno neste investimento e qual a qualificação da sua empresa entre os consumidores e clientes em potencial.

Fonte: Mídias Sociais em Tempo Real

EMPRESAS DO MERCADO IMOBILIÁRIO PRECISAM QUEBRAR PARADIGMAS PARA SE DESTACAR NO MEIO DIGITAL

É preciso se abrir para o uso de novas ferramentas e ganhar destaque na internet 

A internet nos últimos anos trouxe novas alternativas de comunicação e relacionamento para empresas de todos os setores. Com o mercado globalizado altamente competitivo, algumas características como velocidade e interatividade, incluem a internet nas estratégias de marketing das empresas.

No mercado imobiliário não é diferente. O meio digital tornou-se um importante canal de comunicação para dois públicos prioritários desse setor: o corretor de imóveis e o comprador final. 

Segundo Aline Morsh, responsável pelo departamento de mídia e redes sociais da Agência Multimídia VGuedes, para o cliente a internet se torna um mundo mágico onde ele pode visualizar seu imóvel de maneira real, mesmo este não existindo, através de tour virtuais, perspectivas 3D e outras ferramentas que auxiliam na construção desse imaginário. “O cliente se envolve de corpo e alma com sua nova compra. Nesse caso, o papel de qualquer empresa que quer vender empreendimentos é utilizar estas novas possibilidades que o meio digital oferece para atrair o cliente ao stand e converter todo o sonho em venda,” comenta.

QUEBRANDO PARADIGMAS

Se as empresas do mercado imobiliário querem fazer a diferença no meio digital, é necessário quebrar com alguns paradigmas que ainda estão enraizados neste mercado. “É importante sair do link patrocinado-banner para entrar nas redes sociais e outras ferramentas que aumentam a credibilidade da empresa e a transparência no contato com o público. Outras estratégias off-line podem vir linkadas a estas ações digitais,” explica o Diretor de Arte, Leonardo Sena.

Neste meio é totalmente impossível atribuir-se diferenciais imaginários ao produto, pois fica tudo às claras e fácil de ser confirmado e desejado. “Quanto mais verdadeira, direta e objetiva for à apresentação da empresa e dos seus produtos, mais eficiência esta terá no meio digital. Para o cliente, esta é uma situação que garante segurança, pois ele vai poder cobrar da empresa exatamente aquilo que foi proposto, e com a internet isso fica mais fácil. As imagens estão lá e servem como prova para qualquer descumprimento por parte da empresa,” complementa.

Não há muito segredo. A busca incessante por informações é regra para aqueles que buscam ousar neste meio, a cada dia. “É necessário atualizar-se sempre, pesquisar muito, buscar novas formas de interatividade com o público e observar bem de perto, as redes sociais e o comportamento dos diversos públicos-alvo,” finaliza Sena.

Fonte: Redimob

FAMÍLIA ZWARG

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Ecologia, Música, História e Cultura do Litoral Sul de São Paulo - Brasil 

O arquivo particular (documentos, fotos, entrevistas, reportagens, currículo, apoios, homenagens, etc.) do Ambientalista ERNESTO ZWARG JR, que relata seus movimentos ecológicos em defesa do Litoral Sul de SP/BR, focando ITANHAÉM, onde morou a maior parte da vida e faleceu aos 84 anos (25/08/2009), e a atual ESTAÇÃO ECOLÓGICA DA JURÉIA.

Reúne também a arte musical dos irmãos ANTONIO BRUNO, ERNESTO e TINO; de ITIBERÊ, as poesias de PEDRINHA e outros ítens de cunho artístico, cultural, histórico e túristico sobre Itanhaém e a Juréia.